很多人还没搞明白一个基本道理：为什么这几年那些曾经高大上的万达、银泰，逛起来人还没保安多，反倒是一些开在小区门口，有点土气的“社区商业体”，一到饭点就挤得水泄不通？
这事儿吧，说穿了就跟菜市场大妈的智慧一样朴素。
你问她股票代码，她两眼一抹黑；但你问她今天哪家白菜便宜两毛，哪家豆腐更新鲜，她能给你写篇论文。
资本，尤其是现在这光景下的资本，正在拼命学习这种“大妈智慧”。
近日，在德州天衢新区，一个叫“昊润”的商业综合体开业了。
这地方不大，7100平米，也就一个标准足球场大小。
业态也极其“无聊”：超市、中餐厅、一个还不错的快捷酒店，外加一个卖本地特产德州扒鸡的。
没有奢侈品，没有电影院，没有滑冰场，甚至连个像样的网红打卡点都没有。
这要放五年前，这种项目连PPT都过不了，会被投资经理嘲笑“没有想象空间”。
但现在，它却被当成了样板。
董事长刘立平说得很实在，目标是“全方位满足居民日常购物、周末休闲”，打造“一站式生活圈”，辐射周边10万人。
翻译一下就是：我不想再跟你谈什么“诗和远方”的梦想了，我只想承包你家楼下那“最后一百米”的现实。
这就是当下最残酷也最真实的资本暗线：一场从“女神”到“主妇”的审美大迁徙。
过去二十年，商业地产的逻辑是追逐“女神”。
城市要扩张，地价要攀升，就需要一个金碧辉煌的“城市客厅”来做门面。
于是，一个个“巨无霸”购物中心拔地而起。
它们就像一个城市的“女神”，光鲜亮丽，吸引着所有人仰望。
资本为“女神”一掷千金，赌的是地价升值的宏大叙事，赌的是人们对高端消费的无限渴望。
你去逛，不是为了买东西，是为了“感受一种生活方式”。
可现在，地主家也没有余粮了。
当人们开始盘算着下个月的花呗，当开车半小时去“朝圣”的油费都觉得有点心疼时，“女神”就显得格外高冷和不接地气了。
她的运营成本是天文数字，她的每一块大理石地板都在吞噬现金流。
而那个曾经被嫌弃“土气”的社区商业，那个像极了操劳“主妇”的角色，突然变得无比性感。
“主妇”有什么特点？
第一，她不谈理想，只谈饭菜。
她的核心业务是超市、菜场、小饭馆——这些是经济好坏你都得光顾的地方。
这种“高频刚需”，就是最稳定的现金流印钞机。
它不赚大钱，但它天天都在赚钱。
第二，她不挑剔，她只求方便。
她就守在你家门口，让你下楼遛个弯的功夫，就能把一天的吃喝拉撒全解决了。
她争夺的不是你的钱包，而是你的“时间成本”和“决策成本”。
在“女神”那里你要思考“去不去”，在她这里你只需要思考“买几根葱”。
第三，她有“政策户口”。
你没看错，像德州这个项目，背后站着一个巨大的身影——“一刻钟便民生活圈”。
这已经不是一个商业口号，而是自上而下的城市治理战略。
它的潜台词是：稳住就业、保障民生、畅通经济的“毛细血管”。
这些社区商业，就是这些“毛细血管”的能量站。
所以，你看懂了吗？
当宏大的风口一个个熄火，当资本不再相信“市梦率”，它们就会返璞归真，去拥抱最朴素的商业本质——人。
一个活生生的、有体温的、每天都要吃饭睡觉的人。
那些曾经把“格调”、“体验”挂在嘴边的资本，现在一个个比谁都接地气，它们正在用当年建万达的决心，来猛攻你家楼下的菜市场。
这不是一个城市的个例，而是全国的缩影。
当资本都开始回头猛攻你家楼下这最后一百米的时候，你觉得，这到底是消费的降级，还是生活的升级？
这个问题，可能比K线图更值得我们思考。
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